Оценка торговых центров

В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров (ТЦ), а также долей в них.
Под ТЦ (торговым комплексом, торгово-развлекательным центром – ТРЦ) будем понимать крупные объекты доходной недвижимости – группу торговых и иных коммерческих точек, размещенных в едином здании, объединенных единой концепцией и находящихся в едином управлении. Как правило, в таких комплексах довольно большие площади (складские и иные подсобные помещения, коридоры, холлы и т.п.) находятся в общем пользовании. Доход владелец ТЦ получает в виде наценки при торговом обороте, а также прибыли от сдачи коммерческих точек в аренду.
Рыночная оценка ТЦ во многом зависит от перспектив дальнейшего развития бизнеса: чем выше потенциальная доходность, тем выше и стоимость ТЦ. Поэтому основным подходом к оценке ТЦ является доходный.

Хотя – в зависимости от целей оценки – могут применяться и другие подходы или их совокупность.

Данный вид недвижимости при хороших перспективах развития бизнеса представляет большой интерес и для покупателей, и для возможных инвесторов, однако он является и самым рискованным объектом для вложения средств.

Поэтому оценка ТЦ – непростая задача даже для опытных оценщиков.

Преимущества работы с нами

У нас высокопрофессиональные сотрудники:

Квалификация наших оценщиков подтверждена сертификатами (в том числе международными — RICS, CFA); специалисты имеют опыт оценки доходной недвижимости более 8 лет.

Вы ничем не рискуете:

Сотрудники нашей компании являются членами СРО оценщиков и имеют индивидуальные страховые полисы; гражданская ответственность самой компании также застрахована в ОАО «АльфаСтрахование» на сумму в 30 миллионов рублей.

Мы гарантируем юридическую силу отчетов:

Отчеты об оценке ТЦ, подготовленные специалистами компании, соответствуют требованиям законодательства, имеют юридическую силу и принимаются во всех государственных органах; мы готовы отстоять наши выводы в любой инстанции.

Мы заботимся о клиентах:

Наши оценщики вежливы и доброжелательны; мы стараемся учесть все интересы клиента и выполнить оценку торгового центра в минимально возможные сроки и по приемлемой цене.

Сроки и стоимость оценки торговых центров:

ТЦ отличаются огромным многообразием. Они различаются по предназначению, местонахождению, размеру торговых площадей, зоне обслуживания, потоку покупателей и по другим параметрам. Они могут быть универсальными и специализированными (с определенным ассортиментом товаров, к примеру, мебельными); а в зависимости от «габаритов» — от региональных (до 45 тысяч кв. м, более 150 тыс. человек в день) до районных (сетевых супермаркетов площадью до 10 тыс. м кв. и потоком от 3 до 40 тысяч покупателей в день) и микрорайонных (небольшие ТЦ шаговой доступности с товарами повседневного спроса и востребованными услугами – площадью до 3 тыс. кв. м).

Оценка каждого ТЦ – работа «штучная». Ее сложность, стоимость и возможные сроки зависят от множества факторов, поэтому точный расчет цены нашей работы вы можете получить в коммерческом предложении, которые подготовят сотрудники компании при обращении к нам за оценкой конкретного ТЦ.

Возможные цели оценки стоимости торгового центра:

Определение стоимости ТЦ может понадобиться:

  • При сделках с недвижимостью;
  • При внесении ТЦ в уставный фонд организации;
  • Для постановки на баланс или переоценки активов для отражения в балансе реальной стоимости;
  • При оптимизации налогообложения;
  • Для определения инвестиционной привлекательности и привлечении потенциальных инвесторов;
  • При расчете суммы страховых взносов, госпошлины и т.п.;
  • Для управленческих решений (поиск путей развития бизнеса, передача в доверительное управление и пр.);
  • По требованию судебных инстанций во время имущественных споров.

Документы, необходимые для оценки торгового центра:

Недвижимость, приносящая доход, оценивается на основании следующих документов и сведений:

1
Свидетельство о государственной регистрации права или иные правоустанавливающие документы на здание ТЦ (договор купли-продажи и др.) и на земельный участок, на котором ТЦ размещается.
2
Техническая документация на объект – техпаспорт здания ТЦ, кадастровый паспорт земельного участка, поэтажный план с экспликацией помещений и др.;
3
Данные о доходах и расходах;
4
Справка о балансовой и остаточной стоимости ТЦ на дату проведения оценки.

*** Перечень документов является приблизительным.

В зависимости от целей оценки ТЦ, он может быть сокращен либо расширен.  Точный список необходимых для оценки конкретного ТЦ документов оценщик предоставляет заказчику после оформления договора и ознакомления с заданием.

Особенности работы по оценке торгового центра:

Существенных факторов, влияющих на оценку ТЦ очень много.

Помимо упомянутых выше площади центра, его расположения, потока покупателей это:

  • Правовой статус здания и прилегающих территорий (собственность, аренда, прочее), наличие юридических документов;
  • Тип здания, год постройки, конструктивное решение и внешний вид ТЦ, инженерное обеспечение, этажность, наличие эскалаторов и траволаторов, качество отделки;
  • Транспортная доступность, наличие парковок, оборудование прилегающих территорий;
  • Наличие привлекательных или ограничивающих факторов: известность и популярность ТЦ, наличие сферы услуг, общественного питания, развлечений (кино, спорт и т.п.).

Все это непременно должно учитываться оценщиком при работе.

В зависимости от целей при оценке ТЦ применяются различные подходы к определению стоимости.

При сделках купли-продажи основным, скорее всего, будет доходный подход к оценке ТЦ. Сравнительный подход уместен, к примеру, при определении ставки арендной платы в оцениваемом ТЦ. А при ликвидации или реконструкции ТЦ разумно использовать затратный подход.

По результатам работы специалиста заказчику будет сформирован и предоставлен подробный отчет. К отчету будут приложены копии всех документов, в которых были определены существенные для оценки количественные и качественные характеристики центра, в том числе правоустанавливающих.

Отчет об оценке торгового центра:

1
Итоговая стоимость торгового центра;
2
Задачи и сроки оценки объектов розничной торговли;
3
Перечень стандартов и правил оценочной деятельности, а также ограничений и допущений, которыми пользовался оценщик;
4
Качественные и количественные характеристики ТЦ;
5
Анализ рынка данного типа недвижимости и внешних факторов, влияющих на стоимость торгового центра;
6
Расчет стоимости торгового центра с описанием всех использованных подходов к оценке и соответствующих методов.
Оставить заявку на консультацию