Оценка торговых центров
В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров (ТЦ), а также долей в них.
Под ТЦ (торговым комплексом, торгово-развлекательным центром – ТРЦ) будем понимать крупные объекты доходной недвижимости – группу торговых и иных коммерческих точек, размещенных в едином здании, объединенных единой концепцией и находящихся в едином управлении. Как правило, в таких комплексах довольно большие площади (складские и иные подсобные помещения, коридоры, холлы и т.п.) находятся в общем пользовании. Доход владелец ТЦ получает в виде наценки при торговом обороте, а также прибыли от сдачи коммерческих точек в аренду.
Рыночная оценка ТЦ во многом зависит от перспектив дальнейшего развития бизнеса: чем выше потенциальная доходность, тем выше и стоимость ТЦ. Поэтому основным подходом к оценке ТЦ является доходный.
Хотя – в зависимости от целей оценки – могут применяться и другие подходы или их совокупность.
Данный вид недвижимости при хороших перспективах развития бизнеса представляет большой интерес и для покупателей, и для возможных инвесторов, однако он является и самым рискованным объектом для вложения средств.
Поэтому оценка ТЦ – непростая задача даже для опытных оценщиков.
Преимущества работы с нами
Квалификация наших оценщиков подтверждена сертификатами (в том числе международными — RICS, CFA); специалисты имеют опыт оценки доходной недвижимости более 8 лет.
Сотрудники нашей компании являются членами СРО оценщиков и имеют индивидуальные страховые полисы; гражданская ответственность самой компании также застрахована в ОАО «АльфаСтрахование» на сумму в 30 миллионов рублей.
Отчеты об оценке ТЦ, подготовленные специалистами компании, соответствуют требованиям законодательства, имеют юридическую силу и принимаются во всех государственных органах; мы готовы отстоять наши выводы в любой инстанции.
Наши оценщики вежливы и доброжелательны; мы стараемся учесть все интересы клиента и выполнить оценку торгового центра в минимально возможные сроки и по приемлемой цене.
Сроки и стоимость оценки торговых центров:
ТЦ отличаются огромным многообразием. Они различаются по предназначению, местонахождению, размеру торговых площадей, зоне обслуживания, потоку покупателей и по другим параметрам. Они могут быть универсальными и специализированными (с определенным ассортиментом товаров, к примеру, мебельными); а в зависимости от «габаритов» — от региональных (до 45 тысяч кв. м, более 150 тыс. человек в день) до районных (сетевых супермаркетов площадью до 10 тыс. м кв. и потоком от 3 до 40 тысяч покупателей в день) и микрорайонных (небольшие ТЦ шаговой доступности с товарами повседневного спроса и востребованными услугами – площадью до 3 тыс. кв. м).
Оценка каждого ТЦ – работа «штучная». Ее сложность, стоимость и возможные сроки зависят от множества факторов, поэтому точный расчет цены нашей работы вы можете получить в коммерческом предложении, которые подготовят сотрудники компании при обращении к нам за оценкой конкретного ТЦ.
Возможные цели оценки стоимости торгового центра:
Определение стоимости ТЦ может понадобиться:
- При сделках с недвижимостью;
- При внесении ТЦ в уставный фонд организации;
- Для постановки на баланс или переоценки активов для отражения в балансе реальной стоимости;
- При оптимизации налогообложения;
- Для определения инвестиционной привлекательности и привлечении потенциальных инвесторов;
- При расчете суммы страховых взносов, госпошлины и т.п.;
- Для управленческих решений (поиск путей развития бизнеса, передача в доверительное управление и пр.);
- По требованию судебных инстанций во время имущественных споров.
Документы, необходимые для оценки торгового центра:
Недвижимость, приносящая доход, оценивается на основании следующих документов и сведений:
*** Перечень документов является приблизительным.
В зависимости от целей оценки ТЦ, он может быть сокращен либо расширен. Точный список необходимых для оценки конкретного ТЦ документов оценщик предоставляет заказчику после оформления договора и ознакомления с заданием.
Особенности работы по оценке торгового центра:
Существенных факторов, влияющих на оценку ТЦ очень много.
Помимо упомянутых выше площади центра, его расположения, потока покупателей это:
- Правовой статус здания и прилегающих территорий (собственность, аренда, прочее), наличие юридических документов;
- Тип здания, год постройки, конструктивное решение и внешний вид ТЦ, инженерное обеспечение, этажность, наличие эскалаторов и траволаторов, качество отделки;
- Транспортная доступность, наличие парковок, оборудование прилегающих территорий;
- Наличие привлекательных или ограничивающих факторов: известность и популярность ТЦ, наличие сферы услуг, общественного питания, развлечений (кино, спорт и т.п.).
Все это непременно должно учитываться оценщиком при работе.
В зависимости от целей при оценке ТЦ применяются различные подходы к определению стоимости.
При сделках купли-продажи основным, скорее всего, будет доходный подход к оценке ТЦ. Сравнительный подход уместен, к примеру, при определении ставки арендной платы в оцениваемом ТЦ. А при ликвидации или реконструкции ТЦ разумно использовать затратный подход.
По результатам работы специалиста заказчику будет сформирован и предоставлен подробный отчет. К отчету будут приложены копии всех документов, в которых были определены существенные для оценки количественные и качественные характеристики центра, в том числе правоустанавливающих.